지적도 상의 필지가 맹지인지 아닌지 일반적으로 구분하는 법입니다.
지적도상 맹지인 것 같지만 실제로는 맹지가 아닌 땅의 예입니다.
(이 예에 포함되지 않으면 맹지이겠지요.)
1. 구거(지적도상 '구'라고 표시되어 있음)에 붙어 있는 필지)
도로와 필지 사이에 구거가 붙어 있는 경우는 흉관이나 다리를 놓고 집을
지을 수 있으므로 이 경우는 맹지가 아닙니다.
2. 현재 흉가라도 건축물 대장이나 무허가 건축물 대장에 집으로 등재되어 있는 필지
지적도상 맹지이나 집이 있다면 이 터는 맹지가 아닙니다. 리모델링하는 것은 가능합니다.
대신 철거를 하고 신축을 할 경우에는 일이 복잡해질수 있습니다.
관할 군청에 따라 도로와 이 터 사이에 붙어 있는 필지의 주인에게
토지사용승락서를 받아 오라고 할수있기 때문입니다.
대부분 그냥 넘어가는 것으로 알고 있으나 그래도, 까다로운 담당자 만나면
법적으로 완벽한 것은 앞 터의 주인에게 토지사용승락서를 받아와야 하기 때문입니다
(상황에 따라 처리할 일입니다.)
※ 이 경우는 대부분 과거에 마을 사람들끼리 각자의 땅을 인정하고 맹지이든 말든
자기 땅에 집을 짓는 것을 허용했기 때문에 생긴 것입니다.
토지와 건축에 관한 법이 상당히 허술한 시절이 있었습니다.
그때의 법을 지금의 법에 적용시키려는 것은 욕심이겠죠.
3. 필지에 붙어 있는 도로가 사도(개인소유의 도로)이어서 앞 땅주인이 도로를 없애고
밭으로 만들 소지가 있는 필지는 두가지 경우가 있습니다.
맹지인 경우는 이 도로 끝에 집이 없는 경우입니다.
아무리 눈으로 보이는 현황도로일지라도 사도이며 이 사도에 연결되는 필지들 중에
집이 한채라도 없으면 이 사도 주인에게 토지사용승락서를 받아야 집을 지을수 있습니다.
맹지가 아닌 경우는 반대로 생각하면 됩니다.
이 사도 뒤에 집이 있어 그 도로를 막으면 안되는 경우입니다.
이런 경우는 집을 지을 수 있습니다. 현황도로가 인정되는 것입니다.
만일 사도 주인이 도로를 막으려면 그 사도에 붙어 있는 집을 위하여
진입로를 새로 만들어 줘야 하는 의무가 있기 때문입니다.
따라서, 그 집 앞에 있는 필지들은 지적도 상 맹지일지라도 집을 지을수 있는 것입니다.
간혹 깐깐한 담당자를 만나면 그런 사유가 있다고 해도 토지사용승낙서를 받아오라고 합.
4. 관습도로이며 마을 사람들이 각자 포장된 도로부분에 해당되는 토지를
소유권을 국가에 이전하지는 않았지만 마을에 공여한 경우입니다.
지적도상 도로는 없으나 실제로는 포장도로가 있습니다. 이것은 마을 사람들이
인정하고 도로부분에 해당되는 토지에 국가에서 포장하는 것을 인정한 경우입니다.
땅은 개인 소유이나 포장된 부분은 국가 것이지요.
이 경우도 지적도에는 없으나 현황 상 포장도로에 붙어있는
맹지이지만 일반 맹지와는 다른 필지입니다.
만일, 비포장인 경우는 조금 상황이 다릅니다.
기타 여러가지 상황에 따라 사례가 있지만~
가장 일반적인 위에 말씀드린 4가지가 지적도상 맹지이지만 실제로는
건축할수 있는 필지입니다.(맹지가 아니란 말이지요.)
대신 이런 필지를 매입하실 때 조심해야 하는 것은
3.4번 항은 관할 군청의 건축과 등 담당공무원이 완벽한 법적인 서류 구비를 요구하는
경우라면 부동산업자든 땅주인의 말을 믿을 수 없다는 것입니다.
파는 사람과 소개하는 사람이야 현지인이라 자신있다고 말하지만 그건 아닙니다.
그 사람들이 허가절차에서 집을 지을 수 있다는 건축 허가 결정권자가 아니기 때문입니다.
따라서, 이런 지적도상 맹지인 땅은 관할 군청에 모든 서류들을 들고 들어가서
이 땅에 건축이 가능한지 제차 확인하시고 필요한 절차를 꼼꼼이 챙기신 후에
계약하는 것이 좋습니다.
그리고, 2번 항에서 주의할 점은 쓰러져가는 흉가가 있으면
그나마 다행이지만 만일 나대지(집은 철거해서 없고 지목만 대지)인
경우에는 지적도상 도로가 없는 경우 이것은 빼도 박도 못하는 맹지입니다.
앞 땅 주인이 토지사용승낙서를 써 주거나....도로만큼 매입을 해야
건축허가가 나오기 때문입니다.
따라서, 이런 경우는 토지사용승낙서를 받는다 하여도 나중에 팔 생각을 해서
이 단점만큼 토지가격이 저렴해야 겠지요.
님께서 사용승낙서를 받고 집을 짓고 집 주인이 되어서 아무런
문제 없다고 자신하여도 세월이 흘러 매각할 시에 사는 사람도 역시 지금의
님의 생각과 동일선상에 있기 때문입니다.
가끔 국유지에 포장이 안되어 있는 현황도로가 있습니다.
물론 그 도로의 끝에는 집이 없습니다.
그리고, 님이 매입하려는 그 필지는 그 국유지를 비포장
오솔길을 통과하여 개울가에 붙어 있습니다.
그럼, 이 땅은 집을 지을 수 있을까요? 없을까요?
만일, 지적도에 그 비포장 길이 도로로 표시가 되어 있지 않으면....
그리고, 앞서 말씀드린대로 그 비포장길 뒤로 집이 없다면....혹시 '임도' 로 라도
등록되어 있지 않다면..... 이 경우는 맹지입니다. 집을 지을수 없습니다.
국유지라고 우습게 보시면 안됩니다. 국유지라 맘대로 쓸 수 있다고
사람들 맘 속에 알게 모르게 자리잡고 있는 생각은 집을 지으시려고 한다면..
굉장히...무척 힘들다는 겁니다.
때로는 국유지 통과가 더 힘듭니다. 융통성이 거의 없거든요.
관리사는 어찌 지을 수 있습니다. 하지만 집이라고 건축물 대장에 올리기는 힘듭니다.
그래도, 매입하려고 한다면.....일단 절차를 모두 확인하고 매입하기 바랍니다.
땅주인이 그래도, 집을 지을수 있다고 자신한다면.....님이 앞으로 있을
힘든 절차에 대한 보상으로 가격을 다운하세요.
그래야.....조금은 나중에 덜 억울할 겁니다.
서류 상으로 조금이라도 의심스럽다면....무조건 관할 관청에 들어가서
확실한 답변을 듣고 계약을 하세요.
어짜피 건축을 하고자 할 경우 최종 결정을 해주는 곳은 관할 군청 담당자입니다.
그 담당자도 인간인지라.....지역마다 조금씩은 상황에 따라 판단결과가 다릅니다.
사례마다 조금씩 차이가 나는 경우가 있습니다.
법으로 확실하게 정한 것은 누구나 똑같이 답하지만
그 외에 수많은 사례들은 결국 담당자의 판단이기 때문입니다.
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