[스크랩] 팔자가 바뀌는 땅을 노려라

팔자가 바뀌는 땅을 노려라.

"자치단체가 쭉 그은 선 하나에 땅 팔자가 왔다 갔다......"   다름 아닌 '관리지역(옛 준농림,전 국토의 27%) 세분화'를 두고 하는 말이다. 정부는 2003년부터 전체 관리지역을 계획관리지역 · 생산관리지역 · 보전관리지역으로 세분화하는 작업을 펼치고 있다. 이 과정에서 계획관리지역으로 분류된 땅은 하루아침에 몸값이 치솟으면서 신분이 급상승한다. 반면 생산관리지역 · 보전관리지역으로 묶이면 땅값이 곤두박질친다. 같은 동네의 논밭이라도 도로 하나를 사이에 두고 하루아침에 팔자가 뒤바뀐 땅이 전국에 수두룩하다. 때문에 관리지역 가운데 계획관리지역으로 편입될 땅을 미리 선점한다면 짭짭한 투자 수익을 챙길 수 있을 것이다. 현재 경기도의 경우 고야 · 포천 · 파주 · 김포 · 양주 · 남야주 등 17개 시 · 군 대부분이 관리지역 세분화 작업을 끝낸 것으로 알려졌다. 그런데 이미 세분화가 끝난 시 · 군이라도 눈여겨봐야 할 땅이 있다. 미처 세분화 작업을 끝내지 못한 땅이다. 2008년 '본전산지 --->준보전산지'로 풀린 임야가 그 주인공이다. 이런 임야는 자치단체의 관리지역 세분화 작업이 어느 정도 진행된뒤 갑자기 용도지역이 바뀌는 바람에 미처 관리지역 세분화 작업에 착수하지 못한 땅이다. 이런 땅은 별도의 세분화 과정을 통해 계획 · 생산 · 보전으로 용도가 갈리면서 그 팔자가 다시 극적으로 바뀌게 된다. 경기도는 2008년 산지 구분 절차를 통해 양 2만 ha(200㎢)의 보전사진가 준보전산지로 용도가 바뀌었다. 이 과정에서 준보전산지로 신분이 바뀐 땅은 다시 시 · 군의 도시 관리 재정비 절차를 통해 관리지역으로 편입된다. 그런 다음 최종적으로 시 · 군의 관리지역 세분화 작업 절차를 통해 계획 · 생산 · 보전으로 운명이 결정된다. 이렇게 짧은 시간 내에 '보전산지 --->준보전산지 ---> 계획관리지역 --->계획관리지역 ·샌산관리지역 · 보전관리지역'으로 땅 팔자가 왔다 갔다 하면서 땅값도 춤을 추게 된다. 이 과정에서 계획관리지역으로 세분화된 임야/농지는 활용 가치가 높아져 땅값(공시지가 기준)이 당장 10~20%가량 뛴다. 반면 생산관리지역 · 보전관리지역으로 분류되면 개발가치가 떨어지면서 땅값도 10~20%가량 하락한다. 그렇다면 어떤 임야가 계획관리지역으로 분류될 가능성이 클까? 2006년 12월 수도권에서 처음으로 세분화를 끝낸 경기도 고양시를 살펴보자. 고양시의 경우 관리지역 세분화 과정에서 입지 여건이 좋아 가격이 비싼 임야라도 개발이 어려운 생산관리지역 · 보전관리지역으로 묶인 사례가 적지 않았다. 경관이 뛰어난 하천 등의 보전지역으로 섬처럼 둘러싸인 1만 ㎡(3000평)미만의 임야가 대표적인 경우다. 이런 땅은 그동안 모텔 · 펜션 등의 부지로 인가 높아 땅값도 비쌌다. 하지만 이런 땅은 대부분 보전관리지역으로 묶이면서 숙박시설 등의 건축이 어려워지면서 땅값이 떨어졌다. 상수원보호구역이나 면적 3만 ㎢이상 농업용 저수지,하천 등에서 가까운 임야의 경우도 마찬가지였다. 경기도 남양주시의 관리지역 세분화 과정에서 이런 임야는 대부분 보전관리지역으로 분류됐고, 음식점 등 그린생활시설이 들어설 수 없어 땅값 하락이 뒤따랐다. 아파트 사업용으로 땅값이 비싼 고소도로 나들목 인근 임야도 생산관리지역 · 보전관리지역으로 떨어진 경우가 수두룩하다. 특히 고속도로 나들목에서 4km이상 떨어진 곳은 보전관리지역으로 지정되는 경우가 많아 아파트 건축이 어려워졌다. 기존 개발지에서 3km이상 떨어진 곳도 마찬가지다. 반면 개발 예정지로 둘러싸인 1만 ㎡(3000평) 미만의 소규모 임야는 관리지역 세분화의 최대 수혜지로 각광 받았다. 대부분 계획관리지역으로 분류됐기 때문이다. 톱처럼 들쭉날쭉한 모양의 개발 예정지와 붙은 이먕도 투자를 고려해 볼 만하다. 계획관리지역 지정은 정방형이나 장방형의 블록화가 원칙이라 이런 땅은 어부지리로 개발 예정지로 편입될 가능성이 크다. 다만 정부는 연접개발제한지역에서 풀린 땅은 도시계획위원회의 심의를 강화하는 방식으로 난개발을 억제한다는 방침을 세우고 있어 투자할 때 신중을 기할 필요가 있다.   체크 포인트 ▶ 계획관리지역으로 지정되는 땅 - 개발 예정지로 둘러싸인 1만 ㎡ 미만의 땅 - 경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야 - 기존 개발지와 거리가 가까운(대략 1~2km이내) 땅 - 경지 정리 면적 비율이 낮은(대략 10% 미만) 논밭 - 둘쭉날쭉한 모양의 개발 예정지와 붙은 땅 - 취락지구   ▶ 생산관리지역 · 보전관리지역으로 예상되는 땅 - 보전지역으로 둘러싸인 1만 ㎡ 미만의 땅 - 국가 하천,지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅 - 상수원보호구역에서 1km 이내인 집수 구역(물을 모아 두는 곳) - 면적 3만 ㎢ 이상 농업용 저수지에서 500m 이내인 집수 구역 - 경지 정리가 잘된 지역과 가까운 논밭 - 그린벨트 등 공적 규제 지역 - 상습 침수 등 재해 발생 가능성이 큰 땅

출처 : 중년에 아름다운 미소

글쓴이 : 미소2 원글보기

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